Quốc lộ 2 qua vùng Đoan Hùng và quốc lộ 70 tách ra từ khu vực này là hai trục buôn bán sôi động nhất của vùng, với cửa hàng vật liệu, quán ăn, gara, cây xăng, sạp bưởi mùa vụ. Mở cửa hàng ở đây có lợi thế lượng người qua lại lớn, nhưng thành bại phụ thuộc vào ba điều: đúng kiểu khách, có chỗ dừng đỗ an toàn, và tuân thủ hành lang an toàn đường bộ.
Bài này dành cho người đang cân nhắc thuê hay tận dụng mặt bằng ven quốc lộ để kinh doanh: phân biệt khách địa phương với khách qua đường, những ngành hợp với từng đoạn đường, cách đánh giá một mặt bằng trước khi ký thuê, và những giấy tờ, quy định thường bị bỏ sót. Bài không nêu giá thuê mặt bằng hay doanh thu, vì những con số này khác nhau quá nhiều theo vị trí.
Khách địa phương hay khách qua đường: hai mô hình khác nhau
Câu hỏi đầu tiên không phải là mặt bằng đẹp hay không, mà là bạn bán cho ai. Hai nhóm khách có hành vi khác hẳn nhau:
| Tiêu chí | Khách địa phương | Khách qua đường |
|---|---|---|
| Ví dụ | Người dân các thôn lân cận, thợ, xưởng trong vùng | Lái xe tải, xe khách, người đi du lịch, đi công tác |
| Ngành hợp | Vật liệu xây dựng, tạp hoá, điện nước, nông vật tư, sửa xe máy | Quán ăn, quán nước, sửa xe tải, vá lốp, bán đặc sản, cây xăng |
| Yếu tố quyết định | Quan hệ, giao hàng tận nơi, cho nợ, uy tín lâu dài | Dễ thấy từ xa, dễ dừng, nhanh, sạch, có chỗ đỗ |
| Giờ cao điểm | Sáng sớm, chiều tối, mùa xây dựng | Giờ ăn, đêm khuya với xe đường dài, mùa du lịch |
| Rủi ro | Nợ khó đòi, cạnh tranh với bán online | Phụ thuộc lưu lượng xe; thay đổi khi có tuyến đường mới |
Nhiều cửa hàng thất bại vì lẫn lộn hai mô hình: mở quán ăn kiểu phục vụ khách quen ở đoạn chỉ có xe chạy nhanh qua, hoặc mở cửa hàng vật liệu ở chỗ đỗ xe khó, khách địa phương ngại vào.
Đánh giá một mặt bằng ven quốc lộ trước khi thuê
Hãy đứng ở mặt bằng định thuê vào nhiều khung giờ khác nhau: sáng sớm, trưa, chiều tối, cả ngày thường và cuối tuần. Đếm xem loại xe nào đi qua nhiều, xe có giảm tốc độ ở đoạn này không, có chỗ nào để xe tải tấp vào mà không cản đường. Một đoạn đường thẳng, xe chạy nhanh, không có lề rộng sẽ rất khó cho quán ăn dù lưu lượng xe lớn, vì lái xe không kịp nhìn thấy và không dám dừng.
Chú ý chiều xe. Cửa hàng phục vụ khách qua đường nằm ở phía mà xe dễ rẽ vào thường có lợi hơn, vì xe chiều ngược lại phải quay đầu hoặc qua đường. Những đoạn gần khu dân cư đông, gần ngã ba, gần cầu, gần trạm dừng nghỉ tự nhiên thường có lợi thế hơn đoạn vắng giữa đồi.
Kiểm tra mặt bằng có bị ngập khi mưa lớn không, nền có thấp hơn mặt đường không, nước từ đường có chảy vào không. Hỏi chủ nhà và hàng xóm về lịch sử của mặt bằng: trước đây ai thuê, kinh doanh gì, vì sao nghỉ. Một mặt bằng đổi chủ thuê liên tục là tín hiệu cần tìm hiểu kỹ.
Hành lang đường bộ, lối ra vào và biển hiệu
Đất ven quốc lộ, kể cả phần có trong sổ đỏ của chủ nhà, có thể nằm trong hành lang an toàn đường bộ, nơi bị hạn chế xây dựng và sử dụng. Mái che, quầy hàng, kệ bày bưởi dựng kiên cố trên phần này có thể bị yêu cầu tháo dỡ khi kiểm tra hoặc khi đường mở rộng. Trước khi thuê, hỏi rõ chủ nhà và tìm hiểu chỉ giới tại vị trí: phần nào được dùng, phần nào chỉ để trống.
Bày hàng, để xe của khách tràn ra lòng đường, lề đường là vi phạm về trật tự an toàn giao thông và gây nguy hiểm thật sự trên một tuyến có nhiều xe tải nặng. Một cửa hàng ven quốc lộ có trách nhiệm hơn hàng ở trong thôn trong việc bố trí chỗ đỗ cho khách, vì một chiếc xe đỗ sai có thể gây tai nạn.
Biển hiệu, biển quảng cáo ven quốc lộ có quy định về vị trí, kích thước, khoảng cách với đường và nội dung. Biển hiệu gắn tại cửa hàng ghi tên cơ sở khác với biển quảng cáo dựng riêng bên đường; biển dựng trong hành lang đường bộ thường không được phép. Hỏi xã trước khi làm biển lớn, tránh tốn tiền làm rồi phải tháo.
Những ngành thường thấy và điều riêng của từng ngành
Ven quốc lộ qua Đoan Hùng có những ngành quen thuộc. Mỗi ngành có điều kiện và điểm cần chú ý riêng:
- Quán ăn, quán nước phục vụ lái xe: cần điều kiện an toàn thực phẩm, chỗ đỗ xe tải, chỗ nghỉ ngắn, nhà vệ sinh sạch. Lái xe đường dài quay lại nơi ăn ngon, nhanh, giá rõ ràng.
- Sửa xe tải, vá lốp, rửa xe: cần mặt bằng rộng, nền chắc, xử lý nước thải dầu mỡ đúng cách; làm việc ban đêm thì chú ý an toàn chiếu sáng và tiếng ồn với hàng xóm.
- Vật liệu xây dựng: cần bãi chứa, lối cho xe tải ra vào; cát, đá phải có nguồn gốc hợp pháp; chú ý bụi và tiếng ồn.
- Sạp bưởi, đặc sản mùa vụ: chỉ đông vào mùa; cần chỗ dừng an toàn cho khách; ghi rõ nguồn gốc, tránh gọi hàng nơi khác là bưởi Đoan Hùng.
- Tạp hoá, điện thoại, điện máy: phục vụ chủ yếu khách địa phương; cạnh tranh mạnh với bán online, lợi thế nằm ở dịch vụ sửa chữa, lắp đặt, đổi trả tại chỗ.
- Nhà nghỉ: nghĩa vụ thông báo lưu trú, phòng cháy, điều kiện an ninh trật tự; khách chủ yếu là lái xe và người đi công việc.
Muốn biết khu vực mình định mở cửa hàng đã có những doanh nghiệp cùng ngành nào, có thể tra trong danh bạ doanh nghiệp của trang, rồi đi khảo sát thực tế để thấy họ phục vụ ai, mạnh ở điểm nào.
Giấy tờ và thủ tục trước ngày khai trương
Trình tự gợi ý dưới đây giúp tránh việc khai trương xong mới chạy đi xin giấy:
- Ký hợp đồng thuê mặt bằng rõ ràng: thời hạn, giá, điều kiện tăng giá, ai chịu sửa chữa, có được đăng ký kinh doanh tại địa chỉ đó không, xử lý thế nào nếu đường mở rộng.
- Đăng ký hộ kinh doanh tại xã hoặc thành lập doanh nghiệp, tuỳ quy mô.
- Xin giấy phép con cho ngành có điều kiện: an toàn thực phẩm, xăng dầu, vận tải, kinh doanh lưu trú.
- Đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy phù hợp với loại hình; trang bị bình chữa cháy, lối thoát.
- Làm việc với cơ quan thuế về kê khai, hoá đơn.
- Lắp đặt biển hiệu đúng quy định, bố trí chỗ đỗ xe không lấn đường.
- Thông báo với xã nếu kinh doanh có ảnh hưởng tới khu dân cư như tiếng ồn ban đêm, nước thải.
Thủ tục, điều kiện và cơ quan cấp phép cho từng ngành có thể thay đổi, nhất là sau khi bỏ cấp huyện. Hãy kiểm thông tin hiện hành tại xã hoặc cơ quan chuyên ngành của tỉnh.
Khi có đường mới: rủi ro dài hạn của kinh doanh ven quốc lộ
Kinh doanh phục vụ khách qua đường gắn số phận với tuyến đường. Khi có tuyến cao tốc hay tuyến tránh mới, một phần xe đường dài có thể chuyển sang tuyến mới, làm lượng khách của quán ăn, gara ven đường cũ giảm. Những năm gần đây, hạ tầng nối Phú Thọ với Tuyên Quang và các tỉnh phía bắc đã thay đổi, và có thể còn tiếp tục thay đổi; người kinh doanh nên theo dõi thông tin quy hoạch giao thông chính thức.
Ngược lại, khu vực gần nút giao, lối lên xuống cao tốc, hay các trục kết nối mới có thể trở thành nơi đông đúc hơn. Rủi ro và cơ hội đi cùng nhau. Bài này không dự báo tuyến nào sẽ tăng hay giảm; điều có thể làm là đừng ký hợp đồng thuê quá dài với vốn đầu tư cố định quá lớn khi chưa rõ tương lai lưu lượng xe.
Cửa hàng có tệp khách địa phương ổn định ít bị ảnh hưởng hơn. Vì vậy, nhiều chủ cơ sở ven quốc lộ chủ động xây dựng khách quen trong vùng, nhận đơn qua điện thoại, giao hàng tận nơi, để không phụ thuộc hoàn toàn vào xe qua đường.
Hợp đồng thuê mặt bằng: những chi phí và điều khoản hay bị quên
Tiền cọc và điều kiện trả cọc. Ghi rõ số tiền cọc, khi nào được trả lại, những trường hợp bị trừ cọc. Nhiều tranh chấp nảy sinh khi trả mặt bằng vì hai bên hiểu khác nhau về "hiện trạng ban đầu".
Tăng giá thuê. Hợp đồng dài nên quy định trước mức hoặc cách điều chỉnh giá theo năm, tránh việc vừa gây dựng được khách thì chủ nhà tăng giá đột ngột.
Cải tạo mặt bằng. Ai chịu chi phí làm lại nền, mái, điện nước, và khi trả mặt bằng thì phần cải tạo xử lý thế nào. Với gara, cửa hàng vật liệu, chi phí cải tạo nền có thể lớn.
Đường mở rộng, giải toả. Nếu một phần mặt bằng bị thu hồi vì mở rộng đường, hợp đồng chấm dứt hay điều chỉnh, tiền bồi thường cho phần công trình của bên thuê tính thế nào. Ven quốc lộ, đây không phải chuyện xa vời.
Thuế cho thuê tài sản. Chủ nhà cho thuê có nghĩa vụ thuế với thu nhập cho thuê; hợp đồng nên ghi ai kê khai, nộp. Điều này cũng giúp bên thuê có chứng từ hợp lệ khi cần.
Điện ba pha, nước, internet. Gara, xưởng nhỏ cần điện ba pha; kiểm tra mặt bằng đã có hay phải kéo mới, ai chịu chi phí, mất bao lâu.
Dòng tiền của cửa hàng nhỏ: bán chịu và nợ gối đầu
Ở nông thôn, bán chịu là chuyện bình thường. Cửa hàng vật liệu bán cho người xây nhà trả dần, cửa hàng nông vật tư bán phân bón cho nhà vườn trả sau vụ bưởi, gara sửa xe cho chủ xe quen trả cuối tháng. Bán chịu giữ được khách, nhưng nếu không quản lý, cửa hàng có doanh thu cao mà trong két không có tiền để nhập hàng mới.
Một số nguyên tắc đơn giản mà người buôn lâu năm hay áp dụng: ghi sổ nợ rõ ràng, có chữ ký hoặc tin nhắn xác nhận của khách; đặt hạn mức nợ cho từng khách theo mức độ quen biết; chốt nợ định kỳ thay vì để dồn cả năm; không cho nợ tiếp khi khoản cũ quá hạn. Với khách mới, nhất là khách qua đường, hạn chế bán chịu.
Mặt kia của bán chịu là nợ gối đầu với nhà cung cấp: cửa hàng nhập hàng trả chậm, bán xong mới trả. Hai dòng nợ này phải cân với nhau. Khi khách trả chậm hơn hạn mà nhà cung cấp đòi đúng hạn, cửa hàng phải vay để bù, chi phí lãi ăn mất lời. Theo dõi hai cuốn sổ cạnh nhau mỗi tuần là thói quen đáng giá nhất của chủ cửa hàng nhỏ.
Câu hỏi thường gặp
Thuê nhà mặt quốc lộ có đăng ký kinh doanh được không?
Được, nếu chủ nhà đồng ý và địa điểm phù hợp với ngành nghề. Hợp đồng thuê nên ghi rõ bên thuê được dùng địa chỉ để đăng ký kinh doanh. Một số ngành có điều kiện về địa điểm, như xăng dầu, cần đáp ứng thêm quy định riêng.
Bày sạp bưởi trước nhà ven quốc lộ có bị phạt không?
Bày hàng trên lề đường, lòng đường hay trong phạm vi đất dành cho đường bộ có thể bị xử phạt và gây nguy hiểm cho người dừng mua. Nên bày trong phạm vi đất được phép sử dụng, có chỗ để khách tấp xe vào an toàn.
Mở quán ăn ven đường cần những giấy gì?
Thường gồm đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp, đáp ứng điều kiện an toàn thực phẩm theo quy mô, người chế biến được tập huấn và khám sức khoẻ, và đáp ứng yêu cầu phòng cháy. Hỏi xã và cơ quan quản lý an toàn thực phẩm để biết hồ sơ hiện hành.
Nên mở cửa hàng ở quốc lộ 2 hay quốc lộ 70?
Tuỳ ngành và đối tượng khách. Mỗi trục có lưu lượng xe, loại xe và khu dân cư khác nhau. Cách tốt nhất là khảo sát thực tế ở cả hai trục vào nhiều khung giờ, hỏi chuyện những người đang kinh doanh gần đó, rồi so với mô hình bạn định làm.
Có thể làm biển quảng cáo lớn bên quốc lộ không?
Biển quảng cáo dựng riêng ven quốc lộ chịu quy định chặt về vị trí, khoảng cách và thường không được đặt trong hành lang an toàn đường bộ. Biển hiệu gắn tại cửa hàng dễ hơn. Hỏi xã và cơ quan quản lý trước khi làm để không phải tháo dỡ.